Главная » Ваш юрист » Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и риски

Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и риски

Отношения будущего покупателя новой квартиры и застройщика оформляются договором займа, соинвестирования, предварительным соглашением или с помощью векселя.

Возможны комбинированные схемы.

После приобретения права требования лицо еще не является собственником объекта недвижимости, но вправе потребовать признания себя таковым в будущем — когда строительство будет завершено.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа + () . Это быстро и бесплатно!

Оглавление:
  • В каких случаях можно это сделать?
  • Договор цессии
  • Переуступка прав
  • Риски
  • Порядок расчетов
  • Итоги

В каких случаях можно это сделать?

Продать квартиру по переуступке в новостройке можно на любом этапе застройки до сдачи в эксплуатацию, если в соглашении о долевом участии нет запрета на переуступку права.

Существует два пути перехода права:

  1. Оформление договора переуступки.
  2. Перезаключение договора с компанией-застройщиком.

В первом случае происходит передача права требования по договору от одного лица к другому. Во втором случае лицо, желающее переуступить свое право, обращается с заявлением в строительную компанию с указанием, кому именно переуступает права на строящийся объект.

Договор с застройщиком переоформляется на нового владельца права требования, вносятся изменения в собственные документы компании. Лицо, которое приобрело право требования путем изменения документации застройщика, в будущем оформит договор купли-продажи.

Договор цессии

Поскольку почти все строящиеся квартиры часто бывают распроданы на начальном этапе, договор цессии — единственный способ приобрести строящееся жилье.

Однако существуют юридические риски договора переуступки, о которых должен быть предупрежден покупатель.

По договору дольщик (владелец права требования) передает приобретателю свои права и обязанности, прописанные в договоре с застройщиком.

В отличие от переоформления договора с застройщиком лицо, переуступающее право требования, избегает санкций, связанных с расторжением соглашения долевого участия. Таким образом, дольщик может вернуть все свои средства, а также получить доход.

Особенность договора цессии состоит в том, что в случае признания его недействительным, претензии можно предъявить только к продавцу, а не к компании-застройщику.

Чтобы избежать судебных разбирательств, следует обратить внимание на следующие пункты:

  • дольщик обязан оплатить всю сумму по долевому участию и оформить это документом о зачете взаимных требований;
  • компания-застройщик должна дать согласие на переуступку, если такое согласие вытекает прямо из соглашения долевого участия;
  • кредитная организация, выдававшая средства для приобретения строящегося жилья, должна дать свое согласие на переуступку.

Если при заключении договора цессии было нарушено одно требование из перечисленных, он может быть признан недействительным, а все требования приобретатель может предъявить к продавцу, в том числе требовать выплаты процентов за использование денежных средств, что на практике не так просто.

В договоре о праве требования должно быть прописано, что имеющее его лицо может переуступить его без согласия на то строительной компании.

Если в договоре есть пункт о том, что требуется согласие организации, которая дала право требования на объект, следует проконсультироваться с ее сотрудником о возможности переуступки.

Если в договоре о праве требования содержится запрет на переуступку, следует отправить его на правовую экспертизу.

Особое внимание лицу, приобретающему жилье по переуступке, следует обращать на порядок расчетов между застройщиком и дольщиком. Если согласно первоначального соглашения о долевом участии расчет производится в рассрочку, схема ее останется неизменной. В этом случае следует хорошо обдумать свои финансовые возможности.

Договор цессии оформляется в письменной форме и требует государственной регистрации, причем бывший дольщик обязан уведомить об этом застройщика. Следует обратить особо пристальное внимание на то, что если первичный дольщик не выплатил все средства по договору участия, то согласие компании-застройщика на заключение договора переуступки обязательно.

Переуступка прав

Переуступка прав на строящуя квартиру (цессия) возможна только на этапе строительства дома, пока права на квартиру не были переданы от застройщика к дольщику.

После того как акт приема-передачи будет оформлен и подписан, переуступить квартиру уже невозможно.

Риски

На заре строительства частных квартир риску подвергался в основном покупатель, то есть приобретатель права требования на квартиру, но не продавец.

В СМИ часто мелькали сообщения о новых схемах, когда строящееся жилье перепродавалось неоднократно разным лицам.

После редакции законодательства практически сложно осуществлять такого рода махинации. Исходя из судебной практики, жилье получает в итоге тот покупатель, который первый оформил его по переуступке, остальные же должны ждать возмещения ущерба после установления виновных лиц.

Основной риск сейчас несет тот добросовестный приобретатель права требования, который не разбирается в нюансах договора, заключаемого с застройщиком или с лицом, заключившим ранее договор со строительной компанией.

Иногда застройщики используют кроме соглашения о долевом участии иные схемы. Например, инвестиционный договор, предварительное соглашение о купле-продаже, предварительный договор долевого участия.

Желательно избегать сомнительных схем и документов, которые не требуют обязательной регистрации в Россреестре.

Банкротство застройщика, хотя и не встречается часто, но бывает основанием для ускоренной продажи объектов в строящемся доме. Тогда по договору переуступки лицо, уступившее право, не несет ответственности за дальнейшее развитие ситуации. Проигрывает в таком случае только приобретатель.

Проверка состоятельности застройщика, проектной и разрешительной документации ложится на покупателя строящегося жилья. Тогда в договор переуступки может быть включен дополнительный пункт. Поручительство цедента — поручительство лица, передающего право по переуступке. Оно включается в договор переуступки и является гарантом того, что застройщик закончит строительство. На практике встречается редко.

Порядок расчетов

Переуступка прав на строящееся жилье бывает связана с обстоятельствами, когда срочно требуются деньги, поэтому в интересах продавца совершить расчет как можно скорее.

Расчет может проводится в офисе строительной организации одновременно с оформлением переуступки требования. Это рискованно.

Часто используется схема закладывания денег в банковскую ячейку. Договор переуступки должен пройти государственную регистрацию, но она отличается по юридической формулировке от регистрации права на жилье. Документ о регистрации договора переуступки получает на руки приобретатель строящегося жилья.

Целесообразно рассчитаться после процедуры государственной регистрации.

Покупатель гарантировано получит деньги из ячейки. Так можно избежать опасности при расчете.

Итоги

Продажа строящейся квартиры привлекает инвесторов гибким доходом и простой схемой переоформления права. Продавцу строящегося жилья выгоднее заключить договор цессии или переуступки с тем, чтобы избежать лишних выплат по штрафным санкциям в случае переоформления соглашения долевого участия.

Риски как продавца, так и покупателя строящегося жилья минимальны, если покупателю тщательно изучить документацию на квартиру, а продавцу информировать покупателя о всех нюансах переуступки.

При оформлении договора переуступки следует акцентировать внимание на всех пунктах, а также на подписях на сопутствующей документации.

При расчете по договору переуступки следует проявить осторожность, для чего использовать банковскую ячейку, как самую простую и проверенную схему.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Долевая приватизация квартиры

Приватизация квартиры по долям имеет свои особенности. Какой порядок долевой приватизации квартиры предусматривает закон? Как можно распорядиться своей долей в квартире? Какая доля ребенка в приватизации квартиры? Возможно ли выполнить ...

Налоговые льготы

Какие льготы в области налогов и сборов предусмотрены государством для физических и юридических лиц? В нашей статье подробно о том, какие льготы существуют и как их использовать налогоплательщикам. Определенные преимущества, ...

Имеет ли право мать проживать по месту прописки ребенка? Можно ли выселить мать несовершеннолетнего после развода, если он прописан у отца?

Развод предполагает серьезные изменения в укладе жизни всех членов семьи, в том числе это отразится на условиях жизни ребенка. Кроме материального обеспечения должного уровня проживания, решения вопроса о месте жительства, ...

Использование материнского капитала на что можно потратить сертификат маткапитала?

Одним из государственных инструментов, направленных на повышение рождаемости в России, является сертификат материнского капитала, который выдается женщине, родившей второго, третьего или последующего ребёнка, либо усыновившей второго малыша. Размер маткапитала ежегодно ...

Каким образом осуществляется постановка на кадастровый учет объектов недвижимости в России?

Любой объект недвижимости независимо от формы собственности подлежит государственному кадастровому учету, что зафиксировано в законодательстве РФ. И только с объектами учета возможно совершать различные сделки. Что такое кадастровый учет? Кадастровый ...

Порядок общения с ребенком после развода по закону

Содержание Как законодательно защищены права несовершеннолетних при разводе? С кем после развода останутся сын или дочь? Если нарушено право одного из бывших супругов Порядок общения с ребенком после развода по ...

Конфискация земельного участка

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, согласно действующему законодательству могут быть изъяты даже у собственника. О том, в каких случаях осуществляется конфискация, реквизиция или изъятие земельного участка, каким законом регулируется ...

Нужно ли разрешение от матери или отца, собственника на прописку ребенка?

Без регистрации намного сложнее решать многие жизненные вопросы. Прописка ребенка сопровождается соблюдением ряда формальностей. У кого нужно получать добро на осуществление регистрационных действий, какие документы следует предоставить, рассказывается ниже. … ...

Нотариальные термины и понятия, словарь нотариуса

Профессиональные термины, относящиеся к свидетельствованию и оформлению юридических актов и прочих государственных и гражданских документов, сложно понять человеку, не имеющему специального правоведческого образования. Специфические слова, звучащие из уст нотариуса, часто ...

Обязательно ли ставить в квартире счетчики воды и сколько на этом можно сэкономить в 2016-2017 году?

С начала 2015 года те потребители воды, которые не хотят устанавливать приборы учета, но имеют для этого возможности, будут платить больше. Сначала на 10%, а через полтора года – на 60%. ...

Каким образом и где получить справку об отсутствии судимости в Москве

Если вам потребовалось получить справку о несудимости в Москве, то сделать это не составит труда – для этого нужно обратиться в органы ГУВД. Следует знать, что существуют определенные особенности оформления ...

Что представляет из себя выписка из ЕГРП и как ее быстро получить?

При проведении сделок с объектами недвижимости резонно возникает вопрос о правах собственности на имущество. Необходимо знать на основании чего собственник является таковым, имеет ли он право распоряжаться недвижимостью по своему ...

Как выписать из квартиры бывшего мужа или жену?

По привычке мы всё ещё говорим – прописаться, выписаться. С точки зрения представителей закона говорить следует о регистрации. Но со сменой термина суть многих проблем осталась прежней. Например, когда поднимается ...

Признание права собственности в порядке наследования: ждем своей очереди

Имущество, неважно движимое или недвижимое, которым обладал умерший человек, на правах личной или частной собственности, все связанные с имуществом права, а так же обязанности, называются наследством. Человек, оставивший наследство, называется ...

Мошенничество при продаже квартиры

В сфере купли-продажи объектов недвижимости такой вид преступления, как мошенничество, очень распространен. В нашей статьей мы расскажем о схемах и способах совершения данных преступных деяний, мерах предосторожности для пострадавших и ...

Получить жилье по программе молодая семья: как встать в очередь?

Приобретение собственного жилья – самая актуальная проблема практически каждой молодой семьи. Ввиду высоких цен на жильё в настоящее время, средства на покупку могут найти далеко не все. Между тем, уменьшить ...

Материальная помощь населению от государства: выплата субсидий на оплату коммунальных услуг

Субсидия имеет целевой характер. Она является полным или частичным возмещением оплаты коммунальных услуг. Сначала гражданин оплачивает все коммунальные услуги, субсидию потом перечисляют на его счет. Какая субсидия предоставляется государством в ...

Как рассчитывается кадастровая стоимость квартиры и где можно ее узнать?

Одной из важнейших составляющих рыночной экономики является недвижимость. Это основа для нашего существования и возможности осуществлять хозяйственную деятельность. На сегодняшний день продолжается стремительное развитие и формирование рынка недвижимости в России, ...

Условия назначения страховой пенсии по инвалидности

Согласно Федеральному Закону (ФЗ) России №181, любой нетрудоспособный гражданин нашей страны, признанный инвалидом, имеет право претендовать на социальные выплаты от государства. Законодательством предусмотрено три вида подобных выплат: страховая, социальная, государственная ...

Как и в каком размере предоставляются льготы по оплате коммунальных услуг для инвалидов

Часто в жизни люди оказываются в сложных ситуациях из-за проблем со своим здоровьем или здоровьем своих близких. Многие теряются, не знают, кто и как им может помочь, что делать в ...

Как стать нотариусом в России, где учат, какие требования

Наверняка, любой юрист хотя бы раз задумывался о том, чтобы начать свой бизнес в сфере нотариата. Справедливости ради нужно сказать, что сделать это совсем непросто. Для того чтобы ответить на ...

Рейтинг@Mail.ru