Главная » Ваш юрист » Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и риски

Продажа квартир в строящихся домах: основные схемы и риски

Отношения будущего покупателя новой квартиры и застройщика оформляются договором займа, соинвестирования, предварительным соглашением или с помощью векселя.

Возможны комбинированные схемы.

После приобретения права требования лицо еще не является собственником объекта недвижимости, но вправе потребовать признания себя таковым в будущем — когда строительство будет завершено.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
 
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа + () . Это быстро и бесплатно!

Оглавление:
  • В каких случаях можно это сделать?
  • Договор цессии
  • Переуступка прав
  • Риски
  • Порядок расчетов
  • Итоги

В каких случаях можно это сделать?

Продать квартиру по переуступке в новостройке можно на любом этапе застройки до сдачи в эксплуатацию, если в соглашении о долевом участии нет запрета на переуступку права.

Существует два пути перехода права:

  1. Оформление договора переуступки.
  2. Перезаключение договора с компанией-застройщиком.

В первом случае происходит передача права требования по договору от одного лица к другому. Во втором случае лицо, желающее переуступить свое право, обращается с заявлением в строительную компанию с указанием, кому именно переуступает права на строящийся объект.

Договор с застройщиком переоформляется на нового владельца права требования, вносятся изменения в собственные документы компании. Лицо, которое приобрело право требования путем изменения документации застройщика, в будущем оформит договор купли-продажи.

Договор цессии

Поскольку почти все строящиеся квартиры часто бывают распроданы на начальном этапе, договор цессии — единственный способ приобрести строящееся жилье.

Однако существуют юридические риски договора переуступки, о которых должен быть предупрежден покупатель.

По договору дольщик (владелец права требования) передает приобретателю свои права и обязанности, прописанные в договоре с застройщиком.

В отличие от переоформления договора с застройщиком лицо, переуступающее право требования, избегает санкций, связанных с расторжением соглашения долевого участия. Таким образом, дольщик может вернуть все свои средства, а также получить доход.

Особенность договора цессии состоит в том, что в случае признания его недействительным, претензии можно предъявить только к продавцу, а не к компании-застройщику.

Чтобы избежать судебных разбирательств, следует обратить внимание на следующие пункты:

  • дольщик обязан оплатить всю сумму по долевому участию и оформить это документом о зачете взаимных требований;
  • компания-застройщик должна дать согласие на переуступку, если такое согласие вытекает прямо из соглашения долевого участия;
  • кредитная организация, выдававшая средства для приобретения строящегося жилья, должна дать свое согласие на переуступку.

Если при заключении договора цессии было нарушено одно требование из перечисленных, он может быть признан недействительным, а все требования приобретатель может предъявить к продавцу, в том числе требовать выплаты процентов за использование денежных средств, что на практике не так просто.

В договоре о праве требования должно быть прописано, что имеющее его лицо может переуступить его без согласия на то строительной компании.

Если в договоре есть пункт о том, что требуется согласие организации, которая дала право требования на объект, следует проконсультироваться с ее сотрудником о возможности переуступки.

Если в договоре о праве требования содержится запрет на переуступку, следует отправить его на правовую экспертизу.

Особое внимание лицу, приобретающему жилье по переуступке, следует обращать на порядок расчетов между застройщиком и дольщиком. Если согласно первоначального соглашения о долевом участии расчет производится в рассрочку, схема ее останется неизменной. В этом случае следует хорошо обдумать свои финансовые возможности.

Договор цессии оформляется в письменной форме и требует государственной регистрации, причем бывший дольщик обязан уведомить об этом застройщика. Следует обратить особо пристальное внимание на то, что если первичный дольщик не выплатил все средства по договору участия, то согласие компании-застройщика на заключение договора переуступки обязательно.

Переуступка прав

Переуступка прав на строящуя квартиру (цессия) возможна только на этапе строительства дома, пока права на квартиру не были переданы от застройщика к дольщику.

После того как акт приема-передачи будет оформлен и подписан, переуступить квартиру уже невозможно.

Риски

На заре строительства частных квартир риску подвергался в основном покупатель, то есть приобретатель права требования на квартиру, но не продавец.

В СМИ часто мелькали сообщения о новых схемах, когда строящееся жилье перепродавалось неоднократно разным лицам.

После редакции законодательства практически сложно осуществлять такого рода махинации. Исходя из судебной практики, жилье получает в итоге тот покупатель, который первый оформил его по переуступке, остальные же должны ждать возмещения ущерба после установления виновных лиц.

Основной риск сейчас несет тот добросовестный приобретатель права требования, который не разбирается в нюансах договора, заключаемого с застройщиком или с лицом, заключившим ранее договор со строительной компанией.

Иногда застройщики используют кроме соглашения о долевом участии иные схемы. Например, инвестиционный договор, предварительное соглашение о купле-продаже, предварительный договор долевого участия.

Желательно избегать сомнительных схем и документов, которые не требуют обязательной регистрации в Россреестре.

Банкротство застройщика, хотя и не встречается часто, но бывает основанием для ускоренной продажи объектов в строящемся доме. Тогда по договору переуступки лицо, уступившее право, не несет ответственности за дальнейшее развитие ситуации. Проигрывает в таком случае только приобретатель.

Проверка состоятельности застройщика, проектной и разрешительной документации ложится на покупателя строящегося жилья. Тогда в договор переуступки может быть включен дополнительный пункт. Поручительство цедента — поручительство лица, передающего право по переуступке. Оно включается в договор переуступки и является гарантом того, что застройщик закончит строительство. На практике встречается редко.

Порядок расчетов

Переуступка прав на строящееся жилье бывает связана с обстоятельствами, когда срочно требуются деньги, поэтому в интересах продавца совершить расчет как можно скорее.

Расчет может проводится в офисе строительной организации одновременно с оформлением переуступки требования. Это рискованно.

Часто используется схема закладывания денег в банковскую ячейку. Договор переуступки должен пройти государственную регистрацию, но она отличается по юридической формулировке от регистрации права на жилье. Документ о регистрации договора переуступки получает на руки приобретатель строящегося жилья.

Целесообразно рассчитаться после процедуры государственной регистрации.

Покупатель гарантировано получит деньги из ячейки. Так можно избежать опасности при расчете.

Итоги

Продажа строящейся квартиры привлекает инвесторов гибким доходом и простой схемой переоформления права. Продавцу строящегося жилья выгоднее заключить договор цессии или переуступки с тем, чтобы избежать лишних выплат по штрафным санкциям в случае переоформления соглашения долевого участия.

Риски как продавца, так и покупателя строящегося жилья минимальны, если покупателю тщательно изучить документацию на квартиру, а продавцу информировать покупателя о всех нюансах переуступки.

При оформлении договора переуступки следует акцентировать внимание на всех пунктах, а также на подписях на сопутствующей документации.

При расчете по договору переуступки следует проявить осторожность, для чего использовать банковскую ячейку, как самую простую и проверенную схему.

О admin

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*

x

Check Also

Как погасить ипотеку материнским капиталом

Погашение ипотечного кредита материнским капиталом – это довольно выгодный для молодых семей способ оперативной покупки жилой недвижимости в собственность. Давайте же узнаем как погасить ипотеку материнским капиталом. Для этого нам ...

Больничный лист и увольнение всё что надо знать!

К сожалению, нередко встречаются ситуации, когда увольнение работников приходится на период временной нетрудоспособности. Существует множество разновидностей временной нетрудоспособности: вызванная заболеванием; по беременности и родам; из-за несчастного случая на производстве; по ...

Алименты на содержание родителей от ребенка: благодарственные выплаты

О состарившихся родителях, которые не могут обеспечить себе достойное существование, обычно заботятся повзрослевшие дети. Но потомство иногда слишком сосредотачивается на своих делах, забывая о потребностях старшего поколения. В таких случаях ...

Вредные производственные факторы условие возникновения

На производстве, в процессе выполнения обязанностей в соответствии с трудовым договором и должностной инструкцией, на работника предприятия могут воздействовать различные факторы, которые подразделяются на: Опасные, которые могут вызвать образование различных ...

Как осуществляется выписка из квартиры несовершеннолетнего ребенка?

При продаже и обмене жилья, а также еще в ряде случаев возникает необходимость выписать проживающих или зарегистрированных в квартире людей. Как правило, выписка человека из квартиры – процесс не особенно ...

Как рассчитать размер страховой пенсии по старости?

В 2015 году в России началась пенсионная реформа. ФЗ №400 от 28.12.2013 содержит ряд положений, определяющих, как рассчитать размер страховой пенсии по старости в переходный период до 2024 года. Считаем ...

Как получить социальную ипотеку поэтапный процесс

Отличительные особенности социальной ипотеки Социальная ипотека ориентирована на бедные слои населения. Для людей с невысоким доходом предусмотрены специальные льготы, которые позволяют приобрести жилье. Особенности: льготные процентные ставки; низкий первоначальный взнос; ...

Услуги, предоставляемые Бюро технической инвентаризации (БТИ)

Среди государственных структур, которые занимаются вопросами упорядочивания правоотношений физических и юридических лиц в отношении принадлежащего им недвижимого имущества, немаловажную роль играет БТИ. К услугам данной организации прибегал хоть раз каждый, ...

Какое пособие и в каком размере выплачивают по уходу за ребенком до 1 года, 1,5 и 3 лет в 2015 году?

Появление малыша – безусловно, радостное событие для каждой семьи. Однако помимо счастливых моментов оно несет за собой возрастание расходов. Ведь маленькому человечку хочется дать все самое лучшее. Чтобы поддержать родителей ...

Очерёдность наследования имущества по закону

Отсутствие завещания предполагает желание лица по переходу его имущества после смерти к родственникам в порядке очередности. Порядок родства по очереди устанавливается государством и соблюдается нотариусом. При наличии завещания также существуют ...

Акт сдачи-приемки выполненных работ форма за 2016 год

Ряд юридических сайтов предлагает пользователям информацию о правильном заполнении акта выполненных работ, который безусловно является важным документом. Но при заполнении акта также необходимо знать требования, прописанные в действующем законодательстве. Несоблюдение ...

Управление многоквартирными домами теперь будет осуществляться по лицензии

Президентом РФ Владимиром Путиным подписан законопроект, направленный на лицензирование предпринимательской деятельности касаемо управления многоквартирными домами. По официальным сообщениям пресс-службы Кремля, с 1 мая 2015 осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными ...

Пенсионный возраст во Франции в 2016 году

Пенсионный возраст во Франции и для мужчин и для женщин составляет 62,5 года, при средней продолжительности жизни 76 лет. Все пенсионные накопления являются частью французского социального страхования. Это очень сложная ...

Подготовка и подача административного иска

Каким требованиям должен соответствовать иск по административному делу в условиях нового законодательства? По каким правилам осуществляется подача административного иска и к чему может привести нарушение этих правил? На эти и ...

Оплата простоя по вине работодателя ключевые моменты

Что представляет собой простой Определение понятия простоя четко дается в законодательстве. Под ним расценивается как временное приостановление работы. Наступление данного обстоятельства может характеризоваться определенными причинами, которые могут быть  техническими, организационными, технологическими ...

Прописка в муниципальной квартире: нормы, правила, нюансы

Все мы знаем, что жильё бывает приватизированное либо муниципальное. От формы собственности жилого помещения зависит множество нюансов в плане использования, различных выплат и многого другого. В частности, прописка (регистрация) в ...

Справки из БТИ: разновидности, содержание, стоимость изготовления

При оформлении различных соглашений по поводу объекта капитального строения или жилого помещения, в том числе оформление наследства, требуется наличие справок из БТИ. Справка представляет собой официальную бумагу, выдачей которой занимается ...

Оформления договора дарения целой или доли квартиры

Дарственная на квартиру принципиально отличается от договора купли-продажи. В первую очередь этот документ не поддаётся оспариванию в суде. Так как по своей сути представляет безвозмездную передачу части движимого или недвижимого ...

Перепланировка квартиры без согласования порядок получения разрешения

  Перепланировка квартиры: общие понятия Перед тем как что-то менять, нужно знать, что на самом деле представляет собой перепланировка по закону. Сейчас пройдемся по основным понятиям, а точнее, по тому, ...

Брачный договор при ипотеке

Содержание Квартира как свадебный подарок Долги и развод Образцы и шаблоны Образец брачного договора при ипотеке () День бракосочетания считается днем основания семьи, рождения новых взаимоотношений – семейных, от которых ...

Пенсионный возраст в Испании в 2016 году

В Испании положение с пенсионной системой всегда считалось более, чем благополучным, о чём принятые в мире показатели свидетельствовали регулярно. В мировом рейтинге, по среднему пенсионному возрасту, Испания никогда не выходила ...

Рейтинг@Mail.ru